PATRIM'ONE L'IMMOBILIER 31

6 RAISONS DE CHOISIR LA GESTION LOCATIVE AVEC



1. Maximiser la rentabilité du bien immobilier

La renégociation des loyers au terme de chaque bail est  essentielle depuis que  les loyers  augmentent plus vite  que l’inflation. 
Un bon gérant ne se contente donc pas de pratiquer une reconduction tacite du bail sur la base de l’Indice de Référence des Loyers1, mais engage une véritable renégociation du loyer dans le cadre de la réglementation. Pour évaluer la valeur locative réelle du bien, un travail  de recherche sur  des  biens  comparables s’impose, grâce aux données de l’Observatoire des Loyers et grâce aux fichiers propres du professionnel mandaté pour  la gestion locative.  Ces données permettent au gérant de garantir la meilleure rentabilité possible aux biens  qu’on lui confie.


2. Gagner du temps

La gestion d’un bien immobilier est très consommatrice  de  temps.  Selon  une  étude  parue  dans « Le Particulier », les tâches à effectuer par un propriétaire bailleur représentent  en  moyenne 102 heures pour  3 années de  bail  soit  34 h./an, soit 1 semaine à temps plein de travail par an !
La gestion locative  libère  les propriétaires bailleurs d’une charge de travail non négligeable, qui peut s’alourdir dès qu’un problème apparaît.


3. Eviter les poursuites judiciaires

Depuis  l’année 2000, plusieurs dizaines de  textes réglementaires sont  venus  modifier  les relations contractuelles entre locataires et propriétaires bailleurs. Ces dispositions imposent de nouvelles obligations, telles que les diagnostics amiante, plomb, DPE, etc. Rares sont les propriétaires bailleurs au faîte de la connaissance de ces contraintes récentes qui peuvent les mettre en péril juridique.
Savez-vous que  les accidents survenus dans  des locaux  loués  peuvent donner lieu à des  poursuites judiciaires de la part  des  locataires ? Les poursuites peuvent relever du pénal  (électrocution par  faute d’installation électrique aux normes, ...).
Les conseils d’un professionnel, par exemple lors de la visite  préalable du bien, peuvent  minimiser les risques encourus par le  propriétaire, s’ils sont suivis des travaux nécessaires.
Par ailleurs, un  professionnel rigoureux évite au propriétaire d’avoir recours à la justice  en réparation des dommages imputables au locataire, car il tient  des  dossiers exhaustifs et  actualisés, écartant  un grand nombre de risques locatifs. Par exemple, il vérifie les obligations du locataire vis à vis de  l’assurance, de  l’entretien de  la chaudière, du ramonage des conduits de cheminée…


4. Garantir la tranquillité d’esprit

Sans  forcément envisager le pire,  la délégation de gestion d’un bien immobilier procure une réelle tranquillité  d’esprit, ne  serait-ce qu’en  instituant  un intermédiaire entre  le propriétaire  bailleur  et ses interlocuteurs :

Cet intermédiaire garantit  la prise  en charge  de tous les problèmes pouvant survenir le long du bail. S’il informe le propriétaire de toutes ses  actions sur le bien concerné, il ne demande son intervention que sur les sujets définis préalablement par celui-ci.
Quelques exemples d’interventions du gérant :
- prévenir les impôts au moment du départ du locataire, de façon à ce que la taxe d’habitation lui soit imputée et n’échoie pas au propriétaire.
- surveiller l’état du bien, et initier des travaux en cas de besoin (jusqu’au suivi de chantier et à l’assistance aux rendez-vous  d’expertise
- éventuellement, représenter le propriétaire à l’Assemblée de copropriété.

5. Assurer les revenus locatifs

Les risques financiers en cas d’impayés sont lourds, surtout si les loyers présentent une source de revenu essentielle pour un foyer, et particulièrement en cas d’endettement pour l’achat du bien immobilier.
Pour  s’en  prémunir,  il  existe  des  assurances  «  loyers impayés  »  d’un   coût  proche de  5% des loyers d’un propriétaire bailleur (coût d’une assurance acquise par un particulier auprès d’une banque ou     d’un     assureur,    hors   Robien).  Par ailleurs, ces assurances ne couvrent généralement que 12 à 18 mois d’impayés.
Par le  biais  d’un contrat  de  gestion locative, le  gérant  bénéficiant d’un «  contrat  groupe  », le taux peut descendre à 3 % des loyers
(plafonné en général à un maximum de 90 000€) et couvre  toute la période des impayés, ainsi que les frais de procédure  (relance, mise  en demeure, etc).


6. Déduire les honoraires de gestion des  revenus fonciers

Les honoraires d’un administrateur de biens pour la gestion locative sont généralement compris, selon les tâches effectuées par celui-ci,  entre 5% et 8%HT des sommes encaissées.
Avec l’assurance loyers impayés (environ 3 % TTC), les honoraires sont  compris entre 7% et  10% HT des sommes encaissées.
Cependant,  la  déductibilité des  honoraire s facturés par l’administrateur de biens,  tant sur sa gestion que sur l’assurance, permet  de réduire  le coût effectif  de la prestation en moyenne  de 30%.